تبلیغات
تحقیق دانشجویی - تحقیق آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان

تحقیق دانشجویی

تحقیق آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان  شامل 15 صفحه به صورت فایل ورد و قابل ویرایش می باشد که یکی از تحقیق های جامع و کامل در مورد  آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان  می باشد و دارای منابع معتبر می باشد

- ادبیات و مستندات و تعاریف قانون

باتوجه به اینکه قراردادهای پیش ­فروش ساختمان به علت نیازهای اجتماعی و اقتصادی انروز بشر شکل گرفته و توسعه چشم­گیری یافته است، می­توان آن را قرارداد جدیدی دانست که در فقه به صورت مستقل و جداگانه بحث نشده است. در فقه امامیه در مورد پیش­فروش اموال به «بیع میوه» اشاره شده و نظر مشهور آن است که فروش میوه پیش از ظهور آن باطل است و در این مورد استدلال کرده­اند که چون، عنوان میوه، در زمان قبل از ظهور ، عرفاً بر آن صدق نمی­کند و بیع در زمان انعقاد موجود نیست بیع باطل است.

در برخی از کتب فقهی نیز عقود مشابهی مانند «بیع معدوم» ذکر شده که آن را جایز نمی­دانند اما فرضی را در آن استثناء کرده­اند و آن «بیع معدوم به تبع موجود» است همانند فروش چای بر روی بوته، به ضمیمه پنج چین دیگر که در آینده ایجاد خواهد شد.( جعفری لنگرودی،۱۳۵۷، صفحه ۶۱۱)

و مورد دیگری که در خصوص بیع معدوم بحث شده این است که فروش میوه قبل از ظهور و پیدایش آن در یک سال واحد و کمتر منع گردیده و این امر اجماعی است و دلیل آن از سوی فقها وجود غرر در معامله است اما به طور اجماع عقیده بر آن است که بیع میوه بعد از بُدو صلاح ، یعنی صلاحیت یافتن برای میوه شدن، چه برای یکسال یا کمتر جایز است.(شهید ثانی، ۱۴۲۶ق، ص ۷۳، نجفی ۱۹۸۱م ، ج ۲۴ ، ص ص ۵۶-۵۹)

به اعتقاد برخی از فقها ( شهید ثانی، ۱۳۶۵، ۲۸۵) ثمن باید قبل از عقد، معین گردد و اگر بیعی واقع شود و بعداً تعیین قیمت به عهده متعاقدین یا ثابت باشد به علت وجود غـرر صحیح نمی­باشد و در بدایه المجتهـد (ابن رشدقرطبی، بی تا، ۱۴۷و۱۷۰) چنین نقل شده که جهل به وصف و مقدار ثمن سبب غرور می باشدو معامله را باطل می­سازد و در کتاب الفقه علی المذاهب الاربعه در معقود علیه معلوم بودن ثمن یا مثمّن شرط است و علم به ثمن که مانع از منازعه بعدی باشد لازم تلقی شده است و مذاهب عامه و خامه بر­این­امر متفقند، همچنین نمی­توان در معامله تعیین ثمن را به اختیار یکی از متعاملین محول کرد به طوری که برخی از فقها و حقوق­دانان به بطلان چنین معامله­ای نموده­اند (شهید ثانی، ۲۸۵، محقق حلّی،۱۳۶۲، ۱۵۱،کاتوزیان،۱۳۸۳، ۷۶).

توصیف حقوقی قراردادها یکی از مسائل حائز اهمیت در تعیین سرنوشت قرارداده است که منعقد می­شود زیرا هر قراردادی بنابر ماهیتی که دارد می­تواند آثار و احکام خاص و جداگانه­ای نسبت به سایر روابط حقوقی برجاگذارد و چون هدف اصلی عاقدین قرارداد این است که عقد منعقد شده را به اجرا در آورند اهمیت توصیف قرارداد بیش از پیش روشن می شود.

اگر میان طرفین قرارداد اختلافی بر سر چگونگی اجرای قرارداد با تعهداتی که طرفین دارند و بروز نماید اولین چیزی که نظر قاضی دادگاه را به خود جلب خواهد کرد تعیین ماهیت قرارداد است ، نسبت به ماهیتی که تشخیص می­دهد برای صدور حکم استفاده خواهد نمود.

با توجه به ماهیتهای متفاوتی که برای پیش­فروش بیان می­شود می­خواهیم آنرا در حقوق ایران مورد بحث قرار داده  و سپس در فصل جداگانه­ای با عقود دیگر مقایسه نماییم.

در سال ۱۳۸۵توسط دولت پیش­نویس «قانون پیش­فروش ساختمان» تهیه و در روز یکشنبه ۱۲/۱۰/۸۹ در ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در تاریخ ۲۹/۱۰/۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز در ۲۲ ماده در سال ۱۳۹۳ توسط هیأت دولت تهیه و تنظیم گردیده­است.

البته قوانین در خصوص ساختمان دارای پیشینه­ای نیز می باشد که اولین آنها به سال ۱۳۴۳ بر­می­گردد که قانون آپارتمان­ها مصوب ۱۳۴۳ بوده و در آن هیج بحثی از پیش­فروش و وضعیت حقوقی آن نیامده است و شاید دلیل مبتلا نشدن جامعه آن روز با این مهم بوده است. همچنین در سال ۱۳۵۸ نیز لایحه­ای به منظور حمایت از خریداران و انبو­ه­سازان مسکن توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحده­ای تصویب شد که باتوجه به مختصر بودن آن و وارد نشدن در جزئیات ناکافی به نظر می­رسد.

طبق قانون پیش ­فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن تعاریفی در خصوص برخی از اصطلاحات آمده است که به شرح ذیل می باشد:

۱- پیش­فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه­گذار یا مستأجر

۲- مالک رسمی زمین: شخصـی که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمـی مالکیت می­باشد.

۳- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می باشد.

۴- سـرمایه­گذار: شخصی کـه به مـوجب سند رسمـی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه­گـذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.

۵- عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاک­برداری و در اجرای پی ریزی (فوندانسیون) جهت استقرار ستون­های ساختمان یا دیوارهای باربر  بر­روی پی انجام می گیرد و با پایان آن اجرای اسکلت ساختمان شروع می­شود.

و از این قیبل تعاریف که البته جای عبارتی به عنوان «پیش­خریدار» خالی می­باشد که از نظر مؤلف تعریف شده است.


جهت دانلود متن کامل تحقیق آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان کلیک نمایید

نظرات() 
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر
نظرات پس از تایید نشان داده خواهند شد.

آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :